El pasado 16 de Junio del 2019 entro en vigor La nueva Ley de Crédito Inmobiliario conocida como Ley Hipotecaria. Es importante resaltar y hacer énfasis que la practicas habituales y abusivas y que disminuían o mermaban los derechos en la contratación de Seguros vinculados a la hipoteca quedan limitadas. Desde ahora en adelante será el que ha solicitado la hipoteca quien podrá decidir y elegir libremente los Seguros según las condiciones del mercado, no pudiendo de ninguna manera la entidad financiera modificar las condiciones del préstamo. Esto dará pie y libertad a los hipotecados poder contratar los Seguros en las mejores condiciones del mercado con los Agentes y corredores de Seguros de la entidad Aseguradoras, sin tener que optar bajo presión o coaccionados si o si, a los Seguros que le ofrece la entidad financiera que concede el préstamo.
Fomento y mejora de la competencia en el mercado Asegurador
La nueva Ley 5/2019 recoge en su texto la aceptación de la entidad financiera de una póliza alternativa presentada por el cliente, sin que ninguna forma suponga un empeoramiento de las condiciones del préstamo, y deja claro y prohíbe a la entidad cobrar un gasto suplementario por el estudio comparativo de los seguros alternativos.
Desde el punto de vista de Euroteide Seguros (Asesores y Mediadores de Seguros) Esta ley, mejora y estimula la competencia en el mercado Asegurador dejando de una vez por todas que la Banca no tenga una patenta de corso como Banca Seguros, y compita en igualdad de condiciones que el sector de la mediación y Correderos de Seguros. Cuando la competencia mejora y se regula, esta mejora se traduce en una mejora de las coberturas y primas de los Seguros vinculados a los préstamos hipotecarios.
Aparte de estas mejoras para que se puedan elegir libremente todos los temas relacionados con los Seguros, hay otras que afectan al espíritu de la Ley que paso a resumir brevemente para no cansarte demasiado, por creer que son interesantes conocerlas dado que un préstamo hipotecario con total seguridad será el crédito más importante que contraeremos a lo largo de nuestra vida.
Dentro del articulado, la Ley abarca su naturaleza y régimen jurídico a todas las personas físicas, con independencia de que sean o no consumidores, en otras palabras, amplia el ámbito de protección a colectivos como los trabajadores autónomos. En concreto, la Ley deja bien sentadas normas de protección de las personas físicas que sean deudores, fiadores o garantes de préstamos que estén garantizados mediante una hipoteca u otro derecho real de garantía sobre bienes inmuebles de uso residencial.
Esta Ley afecta y regula tanto a entidades financieras como a prestamistas privados y a intermediarios de crédito inmobiliario que realicen la actividad de manera profesional, y regula todo lo referente a los contratos de crédito inmobiliario que establezcan préstamos y créditos sobre inmuebles de uso residencial. Es significativo resaltar que no entra en su ámbito de aplicación un contrato hipotecario para adquirir una nave industrial, por ejemplo. Sin embargo, sí que contempla la Ley como inmueble para uso residencial aquellos elementos tales como trasteros, garajes y cualesquiera otros que, sin constituir vivienda como tal, cumplen una función doméstica.
Esta Ley también se aplica a los contratos que concedan préstamos con la finalidad de adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o por construir, en este caso, siempre que el prestatario, fiador o garante sea un consumidor.
La regulación de la fase precontractual.
La ley está dotada de una regulación detallada de la fase precontractual con el fin de que la persona que celebra el contrato de préstamo pueda tomar una decisión fundada sobre su conveniencia, no se sugestivamente mal informado. Además, la Ley determina la obligación de los prestamistas de evaluar la solvencia del potencial prestatario, fiador o garante, antes de formalizar el contrato de préstamo, identificando elementos como la situación de empleo, los ingresos presentes, los previsibles durante la vida del préstamo, los activos en propiedad, el ahorro, etc. aspecto este ultimo de vital importancia para que no se vuelvan a cometer los excesos que cometieron las cajas de ahorro y algún que otro banco en el pasado dando este tipo de créditos por todo lo alto sin el análisis que requieren este tipo de operaciones, y que nos ha llevado que los bancos deban al tesoro público por su rescate 60.000 millones de Euros deuda sin cobrar a día de hoy y con visos de no ser devuelta nunca. Con la nueva Ley, esta obligación de evaluar la solvencia del prestatario aplica a cualquier prestamista y no exclusivamente a las entidades de crédito como se venía haciendo anteriormente. Es importante señalar que dispone que el cliente deberá disponer del contrato un mínimo de diez días antes de su firma y, además, el notario deberá resolver todas las dudas que le susciten, así como comprobar que no hay cláusulas abusivas y sobre todo cerciorarse, verificar o ratificar que el cliente entiende aquello que está contratando.
Medidas sobre transparencia y protección jurídica de los usuarios.
La Ley también implementa otras importantes medidas Entre ellas regula la información básica que debe figurar en la publicidad de los préstamos hipotecarios, la posibilidad de que el prestatario pueda, en cualquier momento anterior a la expiración del plazo, reembolsar total o parcialmente la cantidad adeudada, y que el interés de demora será el interés remuneratorio más tres puntos porcentuales a lo largo del periodo en el que aquel resulte exigible. De esta forma, se reducen los intereses de demora y de amortización anticipada, así como también aumenta los meses de impago requeridos para que un crédito sea ejecutado. Una importante premisa en la que se materializa el carácter proteccionista de la norma es la distinción expresa de los gastos que corresponderán al prestamista de los que corresponderán al prestatario.
Por fin y de una vez por todas, con la Ley se eliminan cláusulas suelo, puesto que quedan prohibidas en los nuevos contratos, no pude poner o fijar un límite por debajo del cual el cliente no pueda beneficiarse de las rebajas de los tipos de interés. De manera semejante, contempla que el prestamista no deberá pagar si los valores del tipo de interés remuneratorio son negativos.
Resumiendo, la nueva Ley implementa una serie de medidas diáfanas que permiten ofrecer una mayor transparencia y protección jurídica a los firmantes de préstamos hipotecarios en el marco de la información precontractual y contractual.
En Euroteide Seguros (Asesores y Mediadores de Seguros) Somos especialista en Seguros de Vida y de Hogar vinculados a préstamos hipotecarios. Si estás pensando en contratar una hipoteca, recuerda la nueva normativa legislativa que os da opción a mirar las mejores alternativas de los Seguros actuales y a no limitarte a la oferta de la entidad bancaria o financiera. Desde Euroteide Seguros, quedamos a tu disposición para cuanta información, proyectos, ofertas y cotizaciones necesites para Seguros vinculados a una hipoteca.